Předkupní právo
S účinností nového občanské zákoníku bylo v roce 2014 obecné zákonné předkupní právo zrušeno, nyní se ale navrací jako součást jedné z novel, která se stala účinnou k 1. 1. 2018. Opětovné zavedení tohoto institutu má samozřejmě dopad na práva a povinnosti spoluvlastníků, kteří se rozhodnou převést jejich podíl k nemovité věci. Cílem tohoto článku je tak čtenáře seznámit se základními principy předkupního práva a se současnou podobou jeho právní úpravy, kterou nám přinesla výše zmiňovaná novela občanského zákoníku.
Předkupní právo je právní institut, který je spjatý převážně s převodem spoluvlastnického podílu k nemovité věci na třetí osobu. Spoluvlastník, který chce převést svůj spoluvlastnický podíl na třetí osobu, musí tento podíl nabídnout primárně ostatním spoluvlastníkům a až v případě, kdy žádný z nich neprojeví o jeho spoluvlastnický podíl zájem, může převod uskutečnit.
V dosavadní právní úpravě sice obecné předkupní právo upraveno nebylo, to ale neznamená, že ho tento právní předpis vůbec neznal. V občanském zákoníku obsaženo bylo, nicméně, ve velmi specifické a omezené podobě. Novela účinná od 1. 1. 2018 nám tedy nepřináší institut zcela nový, ale dalo by se říci, že značně zobecněný.
Důležitý je fakt, že předkupní právo se nově vztahuje téměř ke všem převodům spoluvlastnického podílu k nemovitým věcem, nehledě na to, zda se jedná o převod úplatný či bezúplatný (např. darování). V této věci je nutné rovněž zdůraznit, že při převodu podílu na osobu blízkou se institut předkupního práva neuplatní, a že předkupní právo k movitým věcem zůstává i nadále zrušeno.
Při uplatnění předkupního práva musí být rovněž dodrženo pravidlo přiměřené ceny spoluvlastnického podílu, kterou je cena obvyklá. Není tedy možné nabízet podíl spoluvlastníkům záměrně za cenu vyšší, aby ho odmítli a následně ho prodat výhodně třetí osobě. Takovým postupem by došlo k porušení zásad předkupního práva a mohlo by to vést k nepříznivým následkům pro prodávajícího.
Což nás přivádí k otázce, jaký dopad by mohlo mít případné porušení předkupního práva? V tomto nám občanský zákoník moc nápomocný není, jelikož o případném porušení předkupního práva mlčí. Lze tedy jen předpokládat případné následky v závislosti na tom, jakého porušení se spoluvlastník dopustí. Můžeme narazit na tři ukázkové situace, které by vedly k porušení předkupního práva.
První situací je ta, kdy vlastník podílu tento podíl řádně nenabídne ostatním spoluvlastníkům, ale zároveň ještě neuzavře kupní smlouvu s třetí osobou. V takovém případě by mohli ostatní spoluvlastníci pravděpodobně požadovat, aby jim byl dotčený spoluvlastnický podíl nabídnut jako prvním.
Druhá situace míří na stav, kdy nebyl spoluvlastnický podíl nabídnut, ale byla již uzavřena kupní smlouva s třetí osobou. Zde by bylo nejlepším postupem obrátit se na příslušný soud a požadovat prohlášení kupní smlouvy za neplatnou.
Poslední situace může nastat, když spoluvlastník sice jeho podíl nabídne ostatním, ale za značně vyšší cenu, než za kterou by podíl následně prodal třetí osobě. Řešením této situace by byla opětovná nabídka spoluvlastnického podílu ostatním spoluvlastníkům, tentokrát už za přiměřenou cenu.
Posledním institutem, který je dobré v souvislosti s předkupním právem zmínit, je vzdání se předkupního práva. Na to má samozřejmě kterýkoli spoluvlastník právo a jedná-li se o podíl k nemovitosti, která se zapisuje do veřejného seznamu, je možné zapsat i vzdání se předkupního práva. Nutno ale myslet na to, že toto jednání zavazuje i právní nástupce spoluvlastníka.
Závěrem lze říci, že nově zavedené předkupní právo k nemovitým věcem přináší lepší ochranu spoluvlastníkům nemovitostí, kteří si v podstatě mohou „vybírat“ koho chtějí přibrat jako nového spoluvlastníka. Zároveň ale přináší značnou nevýhodu pro spoluvlastníka, který se rozhodne svůj podíl převést, neboť jeho dispozice s podílem je do značné míry omezena, a to právě nutností dodržet postup uplatnění spoluvlastnického předkupního práva.